रियल एस्टेट सेक्टर का रिटर्न सबसे बढ़िया, इस तरह से शुरू करें इसमें निवेश यात्रा

Updated on 09-12-2023 02:23 PM

स्ट्रेटा के को-फाउंडर और सीईओ (CEO)सुदर्शन लोढ़ा का कहना है कि निवेश के साधन के रूप में रियल एस्टेट वैश्विक स्तर पर निवेशकों के लिए सबसे अधिक मांग वाला और आशाजनक रहा है। लगातार रिटर्न के सकारात्मक रुझान को दर्शाते हुए, पिछले कुछ वर्षों से रियल एस्टेट निवेश में वृद्धि और विस्तार का रुझान देखा जा रहा है। वह हमें कुछ तरीके बता रहे हैं, जिनसे निवेशक अपना पैसा रियल एस्टेट में लगा सकते हैं।

यह है ट्रेडिशनल/कन्वेंशनल निवेश मॉडल

रियल एस्टेट में निवेश करने का सबसे आसान तरीका किसी संपत्ति को खरीदना या उसे लंबी अवधि के लिए पट्टे पर देना और फिर इसे किरायेदारों-आवासीय या वाणिज्यिक किरायेदारों को देना है। यह प्रक्रिया सरल है लेकिन शुरुआत में बड़े निवेश की जरूरत होती है और इसमें वार्षिक रखरखाव की लागत शामिल होती है। सुनिश्चित करें कि संपत्ति किसी भी कानूनी झंझट से मुक्त है, इसे पट्टे पर प्राप्त करें, इसे अग्रिम रूप से या कर्ज के माध्यम से खरीदें।

रजिस्ट्री जरूर करवाएं

यदि यह एक वाणिज्यिक या कमर्शियल संपत्ति है, तो आपको दो गवाहों के साथ उप-रजिस्ट्रार के कार्यालय में जरूरी पंजीकरण करवाना होगा और वहां उल्लिखित प्रक्रियाओं का पालन करना होगा। एक बार संपत्ति पंजीकृत हो जाने के बाद, आप विज्ञापन भेज सकते हैं या बाजार में इसके खाली होने के बारे में प्रचार कर सकते हैं। किरायेदार को लीज समझौते को स्वीकार करना होगा और उस पर हस्ताक्षर करना होगा और फिर मासिक किराया संपत्ति से आपकी पैसिव इनकम होगी।

ओवरलैपिंग लीज पर भी रख सकते हैं किरायेदार

एक ही संपत्ति में ओवरलैपिंग लीज अवधि वाले किरायेदारों को रखना एक अच्छा विचार है। ऐसा करने से आपकी संपत्ति कभी भी पूरी तरह से खाली नहीं रहती है। यह समय पर रखर-खाव लागत में भी मदद करता है। आप अपने लिए यह सब संभालने के लिए एक संपत्ति प्रबंधन फर्म को भी रख सकते हैं, लेकिन साथ ही आपको उनके कमीशन शुल्क का भुगतान भी करना होगा।

फ्रैक्शनल ओनरशिप

रियल एस्टेट में आंशिक स्वामित्व फ्रैक्शनल ओनरशिप का भी चलन चल निकला है। भारत में आरईआईटी की सफलता के बाद यह धीरे-धीरे रफ्तार पकड़ रहा है। साथ ही यह एक कॉस्ट इफेक्टिव निवेश का विकल्प भी प्रदान करता है। आरईआईटी के समान, इसमें एक एसेट पर ध्यान केंद्रित करने वाले कई निवेशक शामिल होते हैं, जिन्हें गहन बाजार विश्लेषण और ऐतिहासिक किराया प्रदर्शन के माध्यम से चुना जाता है। विकास की संभावनाओं की पुष्टि करने के बाद, परिसंपत्ति को फर्म की वेबसाइट पर निवेश के लिए लिस्ट किया जाता है।

कैसे होता है यह

इस तरीके में एक स्पेशल परपज व्हीकल (एसपीवी) रखरखाव लागत सहित निवेश का प्रबंधन करता है। विशेष रूप से तीन साल या उससे अधिक के लीज वाली वाणिज्यिक संपत्तियों के लिए यह होता है। कुछ विशेष व्यावसायिक संपत्तियों की लीज शर्तें 5-7 साल की हो सकती हैं, जिससे किराये के रूप में 8% से 12% तक रिटर्न हो सकता है। निवेशक कार्यालयों, गोदामों, प्रयोगशालाओं, पार्किंग स्थल और औद्योगिक फर्श जैसे वाणिज्यिक स्थानों में विविधता ला सकते हैं।

बाहर निकलना सुविधाजनक

प्रबंधन फर्म के पोर्टल या सेवाओं के माध्यम से आंशिक स्वामित्व से बाहर निकलना सुविधाजनक है, जिससे आपके हिस्से की बिक्री की अनुमति मिलती है या संपत्ति रखने या बेचने पर निर्णय लेने के लिए नए किरायेदारों की प्रतीक्षा की जाती है। आंशिक स्वामित्व प्लेटफार्मों के लिए हाल ही में सेबी रेगुलेशन ने इस रियल एस्टेट निवेश एवेन्यू में निवेशकों के विश्वास को और बढ़ाया है। भारतीय प्रतिभूति और विनिमय बोर्ड (SEBI) ने एसएम आरईआईटी की सुविधा के लिए एक रूपरेखा को मंजूरी दी। यह आंशिक रियल एस्टेट बाजार के लिए एक महत्वपूर्ण विकास है, क्योंकि यह निवेशकों के विश्वास को मजबूत करते हुए क्षेत्र में निवेश के नए अवसर खोलेगा।

ईटीएफ, म्यूचुअल फंड, आरईआईटी के माध्यम से रियल एस्टेट में निवेश

ये तीनों एक जैसे नहीं हैं, लेकिन इन्हें एक समान श्रेणी में रखा जा सकता है। एक्सचेंज-ट्रेडेड फंड (ईटीएफ) और म्यूचुअल फंड खरीदे जा सकते हैं जो स्वयं रियल एस्टेट में निवेश किए जाते हैं। ईटीएफ खरीदना संभव है जो सार्वजनिक रूप से कारोबार करने वाले होम बिल्डर्स जैसे रियल एस्टेट शेयरों में निवेश करते हैं। ऐसे ईटीएफ हैं जो आरईआईटी (रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट) में भी निवेश करते हैं। आप ऐसे म्यूचुअल फंड पा सकते हैं जो रियल एस्टेट डेवलपर्स और संपत्ति प्रबंधन फर्मों में निवेश करते हैं। जबकि ईटीएफ को फंड मैनेजर द्वारा पैसिव रूप से प्रबंधित किया जाता है, म्यूचुअल फंड को एक्टिव रूप से प्रबंधित किया जाता है। ईटीएफ और म्यूचुअल फंड उच्च तरलता और कम लागत की पेशकश करते हैं, लेकिन नकारात्मक पक्ष यह है कि कोई मासिक लाभांश नहीं हो सकता है और जब तक आप फायदे वाले शेयर नहीं बेचते, तब तक आपको कोई रिटर्न नहीं मिल सकता है। ईटीएफ और म्यूचुअल फंड का लाभ मुख्य रूप से उनकी कम निवेश लागत में निहित है। दूसरी ओर रिट (आरईआईटी) एक ही फंड के माध्यम से कई रियल एस्टेट परिसंपत्तियों में निवेश की अनुमति देते हैं। इसे पूरी तरह से रियल एस्टेट परिसंपत्तियों या रियल एस्टेट द्वारा सुरक्षित ऋणों से बना म्यूचुअल फंड जैसा समझें।

आपको कौन सा विकल्प चुनना चाहिए?

रियल एस्टेट निवेश लाभ प्रदान करता है, लेकिन अपने दृष्टिकोण को अपनी प्राथमिकताओं के साथ संरेखित करना महत्वपूर्ण है। निवेश का आकार, वांछित तरलता, नकदी प्रवाह आवृत्ति और जोखिम सहनशीलता जैसे कारकों पर विचार करें। संपत्ति के स्वामित्व, लीज और फ़्लिपिंग के लिए पर्याप्त निवेश, अनुभव और स्थानीय बाजार की गहरी समझ की आवश्यकता होती है। किरायेदारों, परिसंपत्तियों का प्रबंधन करना और खरीदार ढूंढना अतिरिक्त जिम्मेदारी बन जाती हैं। एकमुश्त निवेश से परहेज करने वालों के लिए, म्यूचुअल फंड और ईटीएफ एक दृष्टिकोण प्रदान करते हैं, हालांकि उनमें नियमित नकदी प्रवाह की कमी होती है। आरईआईटी अपेक्षाकृत कम न्यूनतम निवेश के साथ तिमाही लाभांश, कुछ मासिक भी प्रदान करते हैं। हालाँकि, निवेशकों को परिसंपत्ति मिश्रण में नुकसान उठाना पड़ता है। आंशिक स्वामित्व लोकप्रियता प्राप्त कर रहा है, जिससे निवेशकों को लाभदायक संपत्ति चुनने और अपेक्षाएं पूरी न होने पर अपना स्वामित्व बेचने की अनुमति मिलती है।

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